2016年6月25日星期六

823 領展的兩個買入指標

上兩星期 0823 領展公佈業績,完全好過了市場的預期,年收入增長為 14.9%,而每單位分派則增加到 2.0618 元,按年增 12.8%;  作為一隻房地產信託基金 (REITS),如果收入及分派都有持續的增長,對投資者可謂雙喜臨門。

第一:收入及分派增長會令其他投資者預期分派會增加,因而去付出多些溢價去買入基金單位。股價會升高。

第二: 分派增加對基金單位持有人所收取的直接現金流有所增加。如你持有領展作一年的收入,就等於宣佈了加 12.8% 人工了。

故此,領展在業績公佈後,即時被炒起,由 6月初48元炒到最高 51.8 元,令很多想買入及增持的投資者(包括我)未能有較好的價錢買入。

朋友們討論過現在買領展會不會很高。由於我有研究其商業模式及財務資料,從基本面上我是有信心的。接下來是找一個較好的價錢買入就好了。

簡單看,我會看(1)息率及(2)每股資產淨值。

(1)保守地假設分派來年沒有增長,我會用2.0618 元來計算股息,如下:

股價 55元:3.74%
股價 50元:4.12%
股價 45元:4.58%

我會以 4.0%  股息率來作個界定。 4.0% 以上是貴了點,4.0% 以下是可以考慮。為什麼是 4.0%?  買樓收租實質回報是 1-2% ,如果低過 4.0% 的 REITS 我覺得回報及風險比例不符,而且低過 4.0% 的收息股有很多選擇。 再者,有其他 REITS 的回報也遠高這個數字,這 4.0% 是一個中庸一點的參考。

(2)每股資產淨值

在 2016 年 3 月31日估算,領展的每股資產淨值為 51.53元。又保守地假設來年每股資產淨值沒有增長,再以以上的股價來計 PB:

股價 55元:106%
股價 50元:97%
股價 45元:87%

買入資產最好有折讓。用市價 9 元買入價值 10 元的房地產 (非常實質的),既有上升空間又可以防守。

時機將來了:

昨天脫歐,環球股市急趺,差不多大部份股份都趺了。賣出的資金會找尋風險較低的投資避險;領展的業務跟脫歐無直接關係,如股價隨大市下跌正是之前等待的個人買入時機。

823 昨天報 49.7 (息率:4.2% / PB: 0.96)





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23 則留言:

  1. 我有保留. 價格的確不便宜

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  2. 以為脫歐咁大件事,股市大跌,應該有好價入reits,點止全部最後都升凸!可見reits幾硬正

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    1. 2008年金融危機,reits 最初一星有很好表現,其後因流動性的關係,最後都時跟大市一齊跌。但今次不同。

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  3. 好股票
    依兩個指標係股票繼續有增長時,或者有效

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    1. 以上兩個指標分析都保守假定沒有增長, 而是持平. 如有増長, 823 的預期息率會更低, PB 也會更低, 更符合買入原則. 27/6 後記: 快車又不等人了, 上到$51.

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  4. 感謝分析!

    加上除淨的1.07港元,領展#823 現價51.2元比6月20的日41.5元高。

    英國脫歐,市場不穩,美國不敢加息,REITs 估值又上升,安心持有。

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  5. 領匯及REIT最近大家都好喜愛呢。

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  6. 2016 年11月update:
    在此作個人估算,預計2016 年全年每股資產淨值 $62元左右、全年派息 $2.37 左右;因止,現價 PB 為 0.84,Yield 則為4.54%,實屬超值。幾個月後,一切自有分曉。

    *本人持有領展。

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    1. 東昇兄,
      REIT 最近跌了不少,請問有何高見?
      請指教。
      Ironman

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    2. 你好。reits 受制於加息的預期及美國國債息率上升,短期一定會受壓,長期我覺得是機會。

      美國國債息率:
      http://m.hk.investing.com/rates-bonds/u.s.-10-year-bond-yield

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  7. 請問現在入823還是時候嘛?
    50.150 (DEC 20, 2016)

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