2016年12月15日星期四

回應 LAZY 的林BB (823 領展一評)

小弟寫 BLOG 以來,好小會回應別人的文章。

但最近看到林 BB 一文,覺得林 BB 的分析太武斷了。如果一眾讀者亂跟,就違背了證券分析的精神了。

利申: 我不是因為持有 823 才寫此文; 我只時覺得證券分析不能太 LAZY, 會斷章取義。另外,林 BB 以前的書是好看了,家中還有數本。今次是個別事件回應。


【利財筆記】林Sir點評地產股 新地最抵買


早前都見到這一文。林 BB 在文中對 823 領展有以下的批評:

領展:沒希望!過去數年盈利靠賣商場,去年實賺46億元,派盡只是4厘息左右;淨負債增至260多億元,現金和存款由30多億至剩下4.5億元,去年北上購商廈,摸頂買人民幣,單是匯價已輸近一成。


在早之前,林 BB 曾經說過跟 823 分手,理據如下:

[領展變質十罪狀]
1. 薪酬與業績不相稱
2. 大量增發基金單位獎勵董事
3. 舉債百億元到處收購
4. 高價投地當發展商
5. 高價收購內地商場進
6. 高價收購商廈
7. 32億元回購股份托價
8. 現金及存款只剩4億元
9. 拆售商場/車位炒賣賺到盡
10. 忘記上市時承諾

我嘗試跟據我的理解去逐點說出我的睇法:

1./2. 我覺得是林 BB的個人觀點;亦跟投資者關係不大。
3. 我覺得是領展善用自己的管理強項及息差優勢,請看下圖:


領展的實際借貸利率控制在 2.53%,而他們的部份項目回報可以在5%以上,借貸做生意完全沒有問題。當中只有較少部份是浮息,較多是定息。

4. 物業發展只佔業務極少部分 (9.0% 左右); 此舉其實是顧及投資者的未來回報,所以完全冇問題。

5/ 6. 收購兩個內地商場 / 寫字樓只佔業務極少部分 (5.7% 左右);此舉顧及投資者未來回報
可看2016中期關於內地兩個場的加租率,高得驚人; 一個加 43.9%, 一個加 8.4%。

6.  收購寫字樓可以分散只持有商場,街市及停車場的單一風險。

7. 出售低效商場後,租金收入減小。回購可以令股本減小,有助增加派息,抵銷
租金減小的不利。整體有利投資者,何罪之有?

8. 持有現金只是某一時間的 SNAPSHOT。領展已於10月28日公佈有意賣出 5 個商場,市值二十多億,到時又有現金了。林BB 的觀點是,當你銀包得番 $30 元時,他就鬧你是死窮鬼,大花筒,用晒D 錢....

9. 只能說有利投資者。

10. 道德問題不在投資(我投資時)考慮之列。

我對佢失望係因為佢太 LAZY, 太斷章取義. 從佢近日的觀點看得出佢為了吸引眼球, 求求其其引述幾個指標, 就話呢間公司唔得, 果間唔掂。大佬, 有勤力做功課的人,一睇就知佢有幾唔熟識。

47 則留言:

  1. 領匯已在我下次買貨目標,我想逐一給這10點意見。

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    1. 1,2.我認為投資者關注管理層人工無問題,在乎合理性,即使藍籌已可以差很遠,其中指標可參考新地或冠君等,當然要視乎一些營運指標及公司市值等。

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    2. 3.我同意聰明地舉債無問題,視乎控制一個合理水平,當然佢能取好息,證明佢的負債水平理想,第二樣,舉債收購的回報,其實佢策略很明顯,沽出非核心,分散一點在大陸,分散些做商廈,這策略無問題,但時刻需檢視成效,除非他不應同策略是另話。

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    3. 加油. 等緊你. 寫完10 POINTS 可以抄回去你BLOG 成文. HEHE

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    4. 關於管理層人工,不可比家族管理層,衹可比打工仔管理層,所以CEO用Revenue 0.2-0.4%來算較容易接受

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    5. 非常同意就各公司薪俸水平作出合理指引,當然參考要有可比性。

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    6. 4.高價投地作發展商
      這句說話有二點,高價及發展商二字。
      我很認同管理層有句解話,話中大概意思是你不作發展商,好嘢人家不會賣給你,給你亦會拖高成本。
      我認同,如環境許可,作發展商並無不妥,當然,開初時欠缺經驗有一定風險,如佢東九便怕住南豐去合作,頗合理,但我同意要成發展商要需時間打磨。
      高價: 真係看怎計數,當然領匯亦非傻仔,它當然有參考一列數據去計算。但我同意現時資產市場處於極不平衡狀態,如天價中資搶商廈,零售市道難估計,息口水平處較低水平,通通形成風險,要一步一步來,自東九及旺角,好似停了投資,歇一下,未知利幅塊地佢有無投?

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    7. 利福塊地冇投,個人估計823下次出手,買china野機會高於hk野

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    8. Point 1: 2.53%...個人估計仲會向下
      Point 4:物業發展應該唔夠5%
      Point 9:最好拆多50至100個場

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    9. Point 4: 真心請教,彌敦道項目應不應classified 為發展項目 ?

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    10. 823買入時已直接當佢是hk retail 項目
      http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/20160219%20Acquisition%20of%20a%20mixed%20use%20commercial%20building%20in%20Mong%20Kok.pdf

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  2. 第8點很幼稚,即是如果我有100層樓,但個袋得幾拾萬,我窮嗎?

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    1. 持那麼多現金幹嗎?關鍵是流動性,而流動性的關鍵在於企業的每月現金流水平及融資能力。時點的cash balance 少就表示領展的企業整體流動性底嗎?

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    2. Reit 有監管,借貸比率高極有限。

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    3. 招標賣商場有結果了,銀包多了 36 億,林BB 不用擔心了吧。

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    4. 然後either用筆錢黎再投資定回購都好, 林bb又有野講

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  3. 我之前的一篇文章亦有說過「流動性泛濫」的問題。

    REITs持有大量投資收租物業,一般不會大量持有現金,因為一隻房託基金如果大量持有現金,問題已經不是流動性好與不好的問題,而是一種浪費。對投資者來說,如果REITs持有大量現金,那倒不如投資者自己存入銀行收息算了,為何要投資該REITs,還要付基金管理費用,不是很傻嗎?一隻大量持現金、流動性「十分好」的REITs代表它沒有做好資產配置,是流動性泛濫,那該REITs還有投資價值嗎?

    http://starnman84.blogspot.hk/2016/08/reits_18.html

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    1. 係呀,買reit因為穏定有息得黎,仲可以有低息槓桿,在可控的範圍內,安全地放大投資

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  4. 縱使我唔同意佢絕大部份觀點, 如果佢對整個地產界既分析係一致既, 我都算數, 問題係佢既bias剩係針對領匯

    以前中學讀經濟用佢寫本教科書, 已經覺得寫到九唔搭八,
    上到大學要上佢lecture, 兩堂後已經決定自修
    估唔到家下都仲要聽佢廢up

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  5. 領展係優質股,但現價安全邊際不高,要到4.5%才入貨較好 http://www.aastocks.com/tc/stocks/analysis/company-fundamental/financial-ratios?symbol=00823

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  6. 失憶諒解備忙錄:
    http://s.nextmedia.com/magazine/r.php?a=2_17560876&i=20150604
    領匯獨領風騷 - 林本利 | 2015-06-04 | 壹週Plus | 蘋果日報

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  7. 東昇兄,你好。多謝上面條link. 林BB 真係今日的我打倒昨日的我。以前佢講823 D 優點竟變成缺點。兩頭擺。哈哈。
    Ironman

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    1. 過獎,我都是在人地blog 看到了,在此share. Blog 界有很多朋友都心水清的。

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  8. 林本利最近唱淡領展,舉出很多罪狀,有些我同意,有些我不同意。但我認為他唱淡的最大原因,其實是因為他已盡沽了所持的領展股票。而他沽領展的最大原因,其實是當時領展股價已屢創新高,股價己嚴重偏高,再上無力。單從股價角度看,他當時沽出領展其實是對的,起碼現在已可更低價購回了。相信過些時候,當領展更加抵買時,林本利又會重新買進,到時他又會唱好領展了。而要唱淡抑或唱好,很多時只在乎如何演繹,即使是同一現象沒有變過,本來是唱淡的,也可忽然唱好的。領展的股東以至管理層,面對十大罪狀,雖不用太過介懷,但也不應掉以輕心,總之有則改之,無則警惕。最忌持貨情況決定了立場,影響了判斷。

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  9. 林本利最近唱淡領展,舉出很多罪狀,有些我同意,有些我不同意。但我認為他唱淡的最大原因,其實是因為他已盡沽了所持的領展股票。而他沽領展的最大原因,其實是當時領展股價已屢創新高,股價己嚴重偏高,再上無力。單從股價角度看,他當時沽出領展其實是對的,起碼現在已可更低價購回了。相信過些時候,當領展更加抵買時,林本利又會重新買進,到時他又會唱好領展了。而要唱淡抑或唱好,很多時只在乎如何演繹,即使是同一現象沒有變過,本來是唱淡的,也可忽然唱好的。領展的股東以至管理層,面對十大罪狀,雖不用太過介懷,但也不應掉以輕心,總之有則改之,無則警惕。最忌持貨情況決定了立場,影響了判斷。

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    1. 匿名兄,謝謝詳細的留言。
      別人的動機我們不得而知了。我只感覺可能是懶於分析,要交稿,沒有辦法。

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  10. 同意分析。
    Ironman

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    1. 正常人投資股票,價高沽貨冇錯,但作為教授就唔建議用白痴理由

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  11. 我覺得大家反而要留意近期息口走高,息率有正常化之勢,對領展的影響有多大。借貸方面,可以留意領展有多小浮息債,影響有多大。另外,有多少投資者會因為美國國債息率高,而轉去投資美債,導致領展股價有壓力。但我投資領展是看資本增值,而不是收息而已。

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  12. 我同領展租咗二十幾間舖,佢哋今年加租十分進取,平均加幅12%以上,今年增長應該冇問題。

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    1. 那這位匿名兄是領展的大租客。可否從租客身分多說出你們的看法?謝謝。

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    2. 想了解多一點,請問「平均加幅12%以上」,是指平均每年加12%,還是平均每間舖的租約(3年期)加12%呢?

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    3. 每份續租,大部份2年,即是每年6%。

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    4. 加得小了,正常应是7-8%才合理,因为通常3年約是21%

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    5. 我相信往後加租率未必能夠與以往一樣高了。

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  13. 所以50是可考慮入貨了嘛? 謝謝指教.(在原本東昇823的文意留了差不多的問題, 打擾了...)

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    1. 我不能建議你啊。但我可以講自己,我50.9入了貨。

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  14. 對808,778, 師兄有乜高見呢?可否分享下。謝謝。
    Ironman

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    1. 你好. 我只有仔細研究過 823 及778 置富. 兩隻我也有持有. 778 也好, 折讓大, 息高. 我還經常親身體驗其兩個最大的商場. 778 的資產還有很大的提升空間呢. 778 不好的地方是, 他的收入太重於置富第一城及置富馬鞍山廣場.

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筆者不是證監會持牌人士,不能提供任何投資意見。

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